대한민국 부동산 사용설명서 후기

대한민국 부동산 사용설명서 후기

가격

아파트의 시세는 지역 내 최고가 아파트가 그 지역의 시세의 기준이 된다.

왜냐하면 부동산은 주식처럼 모든 부동산에 대한 시세를 주식처럼 쉽게 현재의 시세를 알 수 가 없으며, 각 지역의 최고가 아파트는 많은 이들의 검증됐고 관심이 모이는 상품이기 때문에 그 지역에서 입지성, 상품성이 제일 좋은 상품이라는 반증도 된다. 그러므로 최고가 아파트가 그 지역의 시세의 기준이 된다.

 

자신만의 시세조사를 바탕으로 비교대상 아파트의 시세와 최고가 아파트의 시세의 가격 차이를 확인한다.

둘의 가격 차가 클 경우 비교 대상 아파트의 상품성과 입지성을 그 지역 내에서 판단하고 가격 상승 가능성을 판단한다.

둘의 가격 차가 적을 경우 비교 대상 아파트의 상품성과 입지성을 그 지역 내에서 판단해보고 최고가 아파트의 시세가 올라가거나, 비교 대상 아파트의 시세가 하락하는 경우로 판단한다.

 

가격은 거품의 재료, 가수요(투자수요), 실수요를 바탕으로 형성된다.

매매가는 투자수요와 실수요의 합으로 형성되며, 전세가는 실수요의 합으로 형성된다.

서울의 경우 자가점유율이 낮다. = 전월세 입주가 많다.

자가점유율 ↓ 매매가 대비 전세율 ↑(매입할 만큼 미래가치가 없다) = 실수요 ↑, 미래가치 ↓

자가점유율 ↓ 매매가 대비 전세율 ↓(매매가가 높다) = 실수요 ↑, 미래가치 ↑

 

아파트의 가격 유형은 평당 1000, 2000, 3000의 경우 수요층의 기댓값이 달라진다.

1000 이하의 경우 교통, 교육, 상권, 환경을 잘 따지지 않는다.

2000 이상부터 기본적 요소를 반영한다.

3000~ 4000 지역은 다른 지역과 다른 프리미엄이 있어야 가능하다.

 

입지

정부의 공식적인 입지 단계

사람들이 몰리는 곳에는 이유가 다 있는 법이며, 정부가 설정하는 각각의 입지 단계를 생각해보면 가격 상승이 일어나는 곳을 지정해서 설정하는데 이것은 곧 수요가 몰리는 곳과 입지가 좋은 곳을 반증해주는 것이다.

                     수요  입지

투기지역          1         1

투기과열지구    2         2

조정대상지역    3         3   

기타지역          4         4

부동산의 5대 프리미엄

교통

부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권, 비역세권 시세가 비슷하다.

교통호재가 발생할 지역을 선점해야한다. 계획때부터 점점 가격이 상승한다.

전철망도 등급이 있는데 5등급으로 나누어서 볼 수 있다

 

교육

학교: 접근성(학생들이 큰 도로를 건너야 하는가?), 희망 학교 입학 가능성

학원: 대형 학원가가 근처에 형성돼있는가?, 원룸,오피스텔, 소형아파트에 중요

 

상권

1. 플러스 지역: 대형 유통시설(백화점, 마트, 쇼핑몰 등) 인근 주거지역

2. 마이너스 지역: 상권으로 점점 불편해지는 지역(홍대, 이태원 등)

 

자연환경

플러스 지역: 남산, 한강이 있는 지역, 비선호시설이 사라지는 지역, 군부대 이전

마이너스 지역: 쓰레기장, 공장 등 누구나 비선호하는 시설이 있는 지역

 

상품성

플러스 지역: 생활의 편의성을 위한 설계가 돼있는 곳, 지하주차장 유무 등

마이너스 지역: 살아가는데 상품 자체로 번거로워지는 곳

 

※ 5대 프리미엄이 좋아도 수요층이 소화할 수 있는 가격대로 형성되어야 하고, 그만큼 실수요가 받쳐줘야 한다.

 

정책

혜택을 보는 대상은 누구인가? = 불만이 많은 계층은 어디인가?

어떤 혜택을 받게 되는가?

=> 앞으로의 방향성을 생각해볼 수 있다.